特区民泊なら、旅館業法許可がなくても民泊事業ができる!

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こんにちは、大阪の水回りリフォーム専門の上田です。今日は”特区民泊”について紹介します。

誰でも気軽に参入できるという噂で瞬く間に日本中を駆け巡った、Airbnb(エアビーエンビー)などの民泊。しかし、よくよくフタを開けてみたならば、ビジネス型の民泊の場合、思いのほか規制が多いようで・・・。

そう。一般的には、ビジネスタイプの民泊を営むためには、旅館業法(簡易宿所規約)の許可を取得しなければなりません。そして、そのためには多人数に対応できるトイレやシャワーを備えていなければならなかったり、立地が商業エリアでないといけなかったりで、許可の取得は難関です。

でも、まだあきらめないでください!

ひょっとして、あなたのお住まい(民泊ビジネスを検討している地域)は民泊特区内ではありませんか?民泊特区内なのであれば、旅館業法の許可を取得しなくても合法で民泊ビジネスをすることが可能なのです!

このページでは、民泊特区でAirbnbなどの民泊ビジネスを営むためのノウハウを、どこよりも詳しく、そしてわかりやすくご紹介していきます。

1.民泊特区と国家戦略特区の違い、理解してる?

民泊特区についてのニュースでは、必ずといってよいほど、「政府が経済優遇を進める国家戦略特区では・・・」といったフレーズが聞かれます。民泊ビジネスが優遇されるのはこの国家戦略特区に指定された地域だけなのですが、では国家戦略特区とはどのエリアのことなのでしょうか?

1-1.国家戦略特区に指定されているのは、この10のエリア

2017年夏現在、日本政府によって国家戦略特区に指定されて数々の経済優遇を受けているのは、次の10のエリアとなっています。

  1. 東京圏(東京都、神奈川県、千葉県千葉市、成田市)
  2. 関西圏(大阪府、兵庫県、京都府)
  3. 福岡県福岡市・北九州市
  4. 愛知県
  5. 兵庫県養父市
  6. 宮城県仙台市
  7. 沖縄県
  8. 新潟県新潟市
  9. 広島県・愛媛県今治市
  10. 秋田県仙北市

「やったぁ!うちは京都府だから国家戦略特区に含まれているぞ!」そうガッツポーズしてしまったあなた、ごめんなさい。実は、特区民泊の優遇を受けるためには、国家戦略特区に該当しているだけではダメなんです・・・。

1-2.特区民泊の優遇を受けられるのは、国家戦略特区かつ「民泊条例の定められた」地域!

特区民泊の優遇措置として旅館業法の許可取得が免除してもらえるのは、上記10エリアの国家戦略特区に属していて、さらに「民泊条例が定められている自治体」でなくてはならないのです。

1-3.2つの条件を両方満たすエリアは一気に減って、大田区、大阪府の一部、北九州市、新潟市だけ・・・。

国家戦略特区は、人口と旅行者の多い都会はかなり網羅されていましたが、しかしその中でさらに民泊条例の定められたエリアとなると・・・一気に数が減ってしまいます。2017年現在では、以下のとおりです。

  1. 東京都大田区
  2. 大阪府(一部のエリアを除く)
  3. 大阪市
  4. 福岡県北九州市
  5. 新潟県新潟市

(1)と(4)、(5)はわかりやすいですね。しかし、(2)と(3)については、パっと見ただけでは意味がわからないことでしょう。大阪府における民泊特区エリアは非常に複雑であるため、次のトピック2で改めて詳しく解説します。

2.大阪府の民泊ホスト志望者は要注意!大阪府の民泊特区エリアはとっても複雑!

大阪府の民泊特区エリアについては、非常に複雑に制定されているので、大阪でAirbnb(エアビーエンビー)やSTAY JAPAN(ステイジャパン)などのビジネス民泊を営みたい人は要注意です!

2-1.大阪府と大阪市が別の枠になっているのは、保健所の関係性から。

トピック1-3の一覧で、「大阪府」と「大阪市」が並んでいたことを、不思議に感じた人は多いことでしょう。大阪市も大阪府の一部なのですから、「大阪府」とだけ記されれば良さそうなものですね。しかし、そういうわけにもいかない行政上の事情があるのです。

それは、大阪市は大阪市独自の保健所を持っているから。民泊の許可を出すのは実質的に保健所の役目であるため、大阪市の保健所が大阪府の保健所と違う見解を示すなら、大阪市の人々は大阪府の民泊規制とは違うルールで動かなければならないのです。

他の地域に住む人にとってはどうでもよいことですが、大阪市に住んでいる人にとっては非常に重要なことですから、必ず心に留めておいてください!

繰り返しますが、大阪市の人は、大阪府の保健所が新たに特区民泊に関する規制や緩和を発表したとしても、それは関係ないのです。

たとえば、宿泊最低日数についての規定などはころころ変わる可能性がありますので、自分が従うべき変更なのかどうか、慎重に判断しましょう。

2-2.大阪市以外の大阪府の地域は、市区町村によって特区民泊可能かどうかがまちまち

さて、最もややこしいのが、大阪府の中でも大阪市以外の地域で民泊ビジネスを検討する場合です。ややこしい理由は、大阪市以外は各市町村によって、民泊条例に従うかどうかを個別に決定しているため。市町村によって特区民泊の可否がまったく異なるのです。また、保健所を独自に持っている市でも、大阪市以外は特区民泊を許可していません。

以下に、わかりやすくまとめます。

  1. 市街化区域のうち、工業専用区以外の全域で特区民泊が可能な市。
    守口市、泉佐野市、大東市、忠岡町、能勢町。
  2. 市街化区域のうち、ホテル・旅館の建設が可能な地域でのみ特区民泊が可能な市町村。
    箕面市、茨木市、門真市、四条畷市、八尾市、摂津市、寝屋川市、羽曳野市、狭山市、柏原市
    藤井寺市、富田林市、河内長野市、貝塚市、和泉市、岸和田市、高石市、泉大津市、泉南市、阪南市、島本町、豊能町、太子町、河南町、熊取町、田尻町、岬町、千早赤阪村。
  3. 現時点では特区民泊が営業できない市。
    吹田市、池田市、松原市、交野市、 高槻市、堺市、東大阪市、豊中市、枚方市。

あなたが民泊ビジネスを計画している市町村は、(1)か(2)に含まれていましたか?

2-3.市街化区域でないなら、大阪の該当市区町村でも民泊はダメなので要注意!

なお、上記で特区民泊を許可している(1)と(2)の市町村においても、エリアによっては特区民泊の営業は営業できない点に注意が必要です。(1)の市・町は大体どこでも特区民泊が可能ですが、(2)の市町村の場合、ホテルや旅館が建っているような繁華エリアでないと特区民泊も営業できません。

また、(1)(2)両方の市町村において、市街化区域ではなく市街化調整区域に属している場合も、特区民泊は許可されません。市街化調整区域とは、農村など、市街化を制限している田舎の区域のことですね。

ただし、ビジネスチックな民泊施設への宿泊を望む外国人は、市街化調整区域にはほとんどいないので、どのみち市街化調整区域に特区民泊を許可する必要性はないのかもしれません。旅行者の少なそうな地域でビジネス民泊を経営しようと考えるホストも、ほとんどいないでしょう。

2-4.「上乗せ条例」も無視できない!あなたのマンション、民泊はOK?

さて、まだ目が離せませんよ!さらにまだ、特区民泊を禁止している区域や物件があることに気を付けなければなりません。

市の中にはさらにその中に区町村を持つものがありますが、市の中の区町村の決定というのは、市の決定よりも優先されるのです(いわゆる「上乗せ条例」)。ですから、特区民泊を許可している市であっても、あなたが住んでいる町だけは特区民泊が営業できないケースが起こりえます。これに該当するかどうかは、当該の自治体の行政に直接問い合わせてお確かめください。

また、マンションやアパート、団地などの管理規約による「民泊禁止」も、市の決定よりも優先されます。多くのマンションは民泊を禁止していますが、あなたのマンションは大丈夫ですか?

2-5.今後、民泊特区に制定されそうなエリアは?

大阪から話をそらしましょう。

現在は民泊特区に制定されていない地域も、これから制定され、特区民泊が営業できるようになる可能性はあります。

まず、最も可能性が高いのは神奈川県。すでに県知事が、特区民泊の解禁へ前向きな姿勢を表明しており、特区民泊が営業できるようになる可能性はかなり高いです。

次に、成田空港を持つ千葉県成田市、そしてその近郊である千葉市でも、特区民泊解禁の話が出ています。

他には、兵庫県、京都府、沖縄県なども特区民泊条例が制定される可能性があります。

3.【要注意!】旅館業法の許可は不要でも、特区民泊法の許可は必要!

さて、特区民泊法の優遇措置を受けている地域については、理解していただけましたね?

しかし、まだ注意が必要です!民泊特区である大田区や大阪府の一部、北九州市、新潟市では、民泊施設が旅館業法の定める規定に合致していなくてもかまわないのですが、しかし、「特区民泊法の許可は取得しなければならない」のです!そしてもちろん、特区民泊法の許可を取得するためには、国家戦略特区民泊の定める規定に合致していなくてはなりません。

民泊特区内なら無条件で民泊ビジネスが行えるわけでないのですね・・・。

3-1.民泊物件における「国家戦略特区民泊の要件」のまとめ。

国家戦略特区民泊が定める営業条件について、記述しているサイトは多いのですが、しかしそのほとんどが、内容が不充分であるか、または六法全書のように難解ですよね・・・。当サイトでは、国家戦略特区民泊が定める条件について、要点を凝縮してわかりやすくまとめてみました。まずは物件に関する条件です。

  1. 民泊施設の延べ床面積は、ベランダを含めずに25㎡を超えた物件であること。
  2. 入り口および窓は、鍵をかけられる構造の物件であること。
  3. 入り口および窓を除き、居室と他の居室、廊下などとの境は、壁作りになっていること。障子やふすまでは不適合。
  4. 適切な採光や照明、換気、防湿、排水、冷暖房の設備を有した物件であること。
  5. 浴室、トイレ、キッチンおよび洗面所を有した物件であること。
  6. ベッドまたは布団、テーブル、イス、収納家具、調理のための器具・設備および清掃のための器具を備えた物件であること。
  7. 居住構造が消防法に適合した物件であること。

25㎡というと、シングル物件としてはかなり大きいものになります。ワンルーム(キッチンと寝室が一体化した形態)ではまず不可で、1DKでも不可なものが少なくありません。また、「壁作り」が条件となっているため、古い日本家屋は適合しないことになります。

なお、大阪市の民泊条例においてはさらに、これら3つの条件が加わります。

  • 調理器具に、電子レンジ、コンロなど加熱できるものが含まれていること。
  • キッチンおよび洗面設備は寝室とは別の場所に設け、水道水または飲用可能な流水設備が備わっていること。
  • 清掃用具に、掃除機、雑巾、ゴミ箱が含まれていること。

3-2.ゲスト対応もしっかりと!国家戦略特区民泊の、サービスに関する規定。

さて、国家戦略特区民泊が設ける条件は、物件に対するものだけではありません。サービスに関してもしっかりしたものが求められます。

  1. 自治体の民泊条例の定める日数規定を満たしていること。
  2. 事業内容の一部が民泊事業であること。
  3. 民泊営業を近隣に説明すること。近隣からの苦情窓口を設置すること。
  4. 日本語以外の一言語にも必ず対応すること。
  5. ゴミは事業者ゴミとして出すこと。
  6. 有人または監視カメラでチェックイン対応をし、ゲストの滞在期間、氏名、住所、職業、国籍、パスポート番号について記載した名簿を作成すること。
  7. ハウスルールを作成し、その内容を(外国人には)英語で説明すること。説明には下記の内容を必ず含むこと。
  • 民泊に備え付けられた、エアコンや浴室給湯など各設備の使用方法。
  • ゴミの分別・処理方法。
  • 騒音などの迷惑行為をしてはならないという警告。
  • 火災などの緊急事態が発生した際の対応方法。(通報先。防火・防災設備の使用方法。)
  1. 浴室の水が飲用に適した水でない場合、「飲用不可」の表示をすること。
  2. 民泊ゲストの滞在中、少なくとも1回ずつは、適切な使用がなされているか状況確認をすること。
  3. チェックアウト時にも、滞在者全員の本人確認を行うこと。

3-3.まだまだあった!国家戦略特区民泊の、環境に関する規定。

民泊ノウハウサイトですらあまり報道されていませんが、国家戦略特区民泊の規制に適合するには、さらに、民泊物件の環境に関する条件を満たす必要があります。

  1. ゲストの病気、事件、事故などの緊急事態に備え、ゲストがホストまたは認定管理者と常に連絡できる体制であること。
  2. 民泊物件の水道水が、これらの水質基準に適合していること。濁度が2度以下である。
  • 色度(黄褐色の度合い)が5度以下である。 大腸菌が検出されない。
  • レジオネラ属菌の量が、「100mlの検水で形成される集落数が10未満」という条件を満たしている。
  • 水素イオン濃度の値が5.8~8.6の範疇である。
  • 過マンガン酸カリウム消費量が、水1Lあたり10mg以下である。
  • 各自治体の条例に適合していること。
  1. これら20項目の要件を満たした物件であると証明できる各書類14種以上を、該当自治体の保健所に提出すること。

条件を満たしているだけでなく、保健所に申請することが必須ですからね!

3-4.確実に国家戦略特区民泊の許可を取得するなら、民泊に強いリフォーム会社が必須!

国家戦略特区民泊の20項目ほどの条件、ご確認いただけましたか?

つまり、国家戦略特区民泊の規定は、民泊を営む建物環境に対して、少々厳しい設備性能を求めているというわけなのです。

巷で貸し出されているマンションやアパートには、国家戦略特区民泊の規定を満たしていない物件が少なくありません。そのため、確実に国家戦略特区民泊の許可を取得するためには、2つの目的で、「民泊に強いリフォーム会社」の力を借りることが必須になります。

目的1.その物件が国家戦略特区民泊の規定に合致しているかをしっかりチェックしてもらうこと。
目的2.合致していない個所については、適したリフォームを施してもらうこと。

3-5.民泊リフォームに適したリフォーム会社の条件が、さらに2つ。

国家戦略特区民泊の規定はかなり複雑なので、必ず民泊に強いリフォーム会社を選びましょう。さらにもう1つ、特区民泊経営におけるリフォーム会社選びで、重視すべき事柄があります。それは、「行政書士と業務提携している」ということです。

なぜなら、物件が国家戦略特区民泊の規定に合致しているかを調べる際には、行政書士が手続きをしないと調査のできないものが幾つかあるのです。いくらリフォームが得意であったり安かったりしても、国家戦略特区民泊の規定の調査が出来ないのでは、不充分です。改めて行政書士を探して手続きの依頼をしなければならなくなってしまうので、すべてを一括で行える「本当に民泊に強いリフォーム会社」を賢く選びましょう。

なお、弊社・優和プランニングも、行政書士と提携を結んでいるリフォーム会社の1つです。そしてご覧のとおり、民泊に関する記事が民泊専門のノウハウサイトを凌駕するほどに充実した、「民泊に詳しいリフォーム会社」でもあります。

特区民泊優遇を活用して民泊ビジネスをお考えの方は、ぜひ私どもにお問い合わせください。

特区民泊まとめ

・民泊特区と国家戦略特区の違いを理解しよう。国家戦略特区に属したエリアでも民泊特区条例の無いエリアでは特区民泊は営業できない。
・大阪府の民泊ホスト志望者は要注意!大阪府の民泊特区エリアはとっても複雑!あなたの物件が民泊を許可しているか、慎重に調べて。
・【要注意!】旅館業法の許可は不要でも、特区民泊法の許可は必要!民泊に強いリフォーム会社に物件の適合具合を調べてもらい、不適合ならリフォームをしてもらおう。

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