【民泊経営】始め方 超簡単にわかりやすく説明するよ!!

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こんちには、大阪の水回りリフォーム専門の上田です。最近、日に日に”民泊”が人気でてきましたね。

ニュースでも楽天と中国最大手サイトが業務提携したり、みずほ銀行も海外サイトと業務提携をして空き家活用を本格的に進めていきますね。

空き家ってお寺も含まれるみたいですよ、民泊の対象として。

民泊っていったい何?

民泊って正直分かりにくいですよね。どこのサイト見てもなんか同じような事ばっかり書いてるし、法律がなんたらかんらって、、、分かりにくい!!

結局民泊したい人はどうしたらえーねん!って声があちらこちらで上がり始めているので簡単にわかりやすくいまず、民泊を紹介しますね。

民泊の仕組み

民泊と言う名前は日本だけです。日本では主に”空き家” ”空き部屋”などを活用しています。自然と不動産を所有している方になります。

賃貸を借りて民泊しておる方もいますが、また貸しになってしますので注意が必要です。これについては違う機会で詳しく紹介します。

あまり一度になんでもかんでも紹介するとごっちゃになりますよね。

簡単にわかりやすく説明すると ”旅行者を部屋に泊めてあげる” ”旅行者に部屋を貸し出す” みたいな感じです。

似ているのが賃貸ですね。賃貸は毎月決まった人が住みますよね。毎月家賃を払ってもらってオーナーさんは家賃収入を得ています。

民泊は複数の人から家賃を得て家賃収入を得ます。まずここが大きな違いです。民泊は”泊まりたい人が泊まりたい日数だけ貸し出す”って感じですね。

毎回泊まる方は違うし宿泊数が変わります。ここが”儲かるポイント”なんですよね。

毎月借主が決まっていれば当然家主からすると安定して収入が入るので安心です。

賃貸の賃料の仕組み

だいたい賃貸の解約期間は1ヵ月前から2ヵ月前まのでいきなり今月から家賃収入が入らないってなるリスクがすくないですよね。

例えば、一戸建てを”4万円/月”で貸したとします。そうすると月の収入は当然4万円です。光熱費は借主が払うので家主は毎年の固定資産税だけですね。年間で”48万円/年”にまります。

賃貸はここから償却しないといけない費用が発生します。”物件代とリフォーム代”です。年間48万の収入ではたしてこの2つの費用を何年で償却できるでしょうか?気の長い話ですね。

仮に”物件は空き家”で”リフォーム代”だけで計算してみましょう。あくまでも参考価格ですが、長い間空き家で放置していた物件は当然傷みは激しいのでそれなりのリフォームが必要になります。

商品として貸し出すので当然といえば当然ですよね。

賃貸オーナーさんで多いのが「なんでもいいから安くしあげて!」って要望です。コレは正直賃貸経営をする資格がないですね。

もしあなたが賃貸で借りる時に”綺麗な部屋””汚い部屋”どちらを選びますか?汚い部屋を選ぶっていう方はどうしようもないですけど、大体綺麗な部屋がいいですよね。

キレイな部屋の方が借りても早くきまって、”長く住んでもらえます。”賃貸はいかに長く同じ人に住んでもらうかがポイントです。

賃貸のポイント
同じ人に長く住んでもらう 

なぜかと言うと長く住んでもらうとリフォームが必要ないからです!半年程度で入れ替わりになると、クロスの張替え、畳の張替え、ハウスクリーニングなど費用が発生するのでいかに少ないリフォームで収益化することが大事です。

話がそれましたが月4万円でどれだけ収益があるでしょうか?かりにリフォーム代が”500万円”かかったとします。この金額を家賃で回収しようとすると約”13年間”かかります。13年間もかかって回収したところでってならないですか?今まではこの方法しか無かったんですよね。そこで”民泊”です

民泊の賃料の仕組み

民泊は先ほど簡単に説明した通り毎回違う人を泊めます。ここがポイントなんですよ!!毎回違う人を泊めることに儲かる秘密です。

まず、賃料の仕組みが大きく違います。賃貸は”〇〇万円/月”ですが民泊は”〇〇万円/泊”です。仮に”1泊5.000円”とします。

「たった5.000円??」て思った方も少なくないはずですが今から説明するので少し待ってくださいね。一か月25日宿泊したとします。もちろんいろんな方が入れ替わりです。

”25日/月稼働”でなんと、”12.5万円”です。毎月12.5万円が家賃収入として回収できて、賃貸で貸してる家賃4万円より圧倒的に多いですね。8.5万円も多く回収出来たらリフォーム代の500万も早く回収出来できます。

ここまで聞いたら民泊ってすごい儲かるやんって思った方!ここで注意が必要です。そうです、泊りに来るお客さんは何処から来るの?って話になりますよね、今から詳しく説明しますね。

民泊にの仕組みって?

賃貸の借主の決め方

賃貸と民泊の仕組みを簡単に紹介しますね。賃貸は不動産屋が部屋を宣伝してそこに借りたい人が借りに来ます。

そこで不動産屋に成約手数料の3%や広告代で家賃の2ヵ月を不動産屋に支払ます。どうしても初期費用は必要になりますよね。家賃が4万円なら大体初期費用が約10万ぐらいですね。

民泊の借主の決め方

民泊の場合は専用サイトに登録する仕方が一般的です。登録費用は無料でその専用サイトから宿泊の予約が決まればサイト使用料として3%ほど支払います。

一泊5.000円なら1.500ほどですね。ただ実際には”運用”しないとなかなか借り手が決まらないのが現在の実状です。

基本的に民泊をする方は”民泊代行業者”に依頼します。この場合は月の収入の30%が運用代として支払います。先ほどの付きの収入が12.5万円なので運用費は”37.500円”が必要になります。

賃貸と民泊を比べてもわかるように、賃貸は初期費用だけでほぼ終わります。民泊はランニングコストが必要になります。

民泊するのに必要なランニングコストは?

問題はココですね。民泊儲かる儲かるっていうけど一体ランニングコストってどうなんって話ですよね。

ランニングコスト
企業が経営を維持していくのに必要な費用。運転資金。
 

民泊のサイト見ても書いてる内容どこもおなじですよね、じゃなくて実際の中身を知りたいですよね。ランニングコストですが大きく必要なのが”運用代行費”ですね。

先ほど紹介した月の収入の30%が相場ですね。この中に含まれる費用は ”電話代行” ”メール代行” ”物件運用” ですね。

正直、個人で運用するのは少し難しいと思うので運用は任せた方がいいと思いますね。うまくパソコンが使えて器用な方ならご自分で出来ます。

民泊初期費用は?

ランニングコストと別に”初期費用”が必要になります。初期費用は”民泊サイト登録”や”ハウスガイド製作”などこの辺の細かい内容も後程紹介しますね。大体この初期費用は5万~10万ほどですね。毎年の更新費も同じぐらいです。

民泊は結局儲かるの?

一番気になるのはここですよね。100%儲かるとは言えないです、ただ、上手に運用すれば家賃収入なんか比べ物にならないほど収入が増えます。

民泊が出来る地域ってあるの?

 

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上田
優和プランニングではお客様に安心して水回りリフォームを行っていただくために全力でサポートさせて頂きます。

現在ではホームページからのご相談が多く施工実績も3.000件を超えております。お客様1人1人にあった最適なリフォームをご提案させて頂きます。

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